【ホームズ】空き家を持て余してしまったらどうする？ 買取などの選択肢を解説 | 住まいのお役立ち情報 - LIFULL HOME'S（ライフルホームズ）

人口が減少している日本では、核家族化や地方の過疎化、介護施設への住み替えなどにより、管理されていない空き家が増えています。また、“親から実家を相続したものの、思い出があるのでなかなか売れない” “実家だった場所が現在の住居と離れていて、そのままにしている”などの理由で空き家になっているケースもあります。
今回は、こうした空き家をどうすればよいのか解説します。

空き家を持て余してしまったら？

長期間管理をせずに空き家を放置していると、建物の傷み、屋根瓦や外壁の崩落、シロアリ被害、放火やごみの不法投棄など、さまざまな問題を引き起こし近隣住民へ迷惑をかけることになります。税金面でも「特定空家（※）」に該当すると固定資産税の負担が増します。そのため、空き家は何らかの形で対処しなくてはなりません。

※「特定空家」とは、下記の状態にある空き家をいいます。

1. 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
2. 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
3. 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

出典：国土交通省「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針 (ガイドライン)

空き家を持て余したら「解体」「リフォーム」「譲渡」「売却」などの対処法が考えられます。
それぞれのメリット、デメリットを見ていきましょう。

空き家を解体する

税制上のメリットはありませんが、建物を取り壊して更地にしたり、駐車場にしたりすることによって、空き家を所有する悩みが解消されます。解体費用の工面が必要ですが、自治体によっては助成金や補助金などが出る場合があります。

・メリット

放火、空き巣、小動物の侵入などの心配がなくなります。

・デメリット

解体費用がかかります。

具体的な解体費用は、木造なら1坪あたり5万円ほど、鉄骨造なら1坪あたり7万円ほど、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造なら1坪あたり9万円ほどです。
解体に際しては、道路幅や接道状況、隣接建物との距離、重機を使用するのか人力で壊すのかなどにより、金額が変わってきます。

また、浄化槽や地中埋設物の撤去、アスベスト（石綿）、庭木・庭石などの処分がある場合には別途費用がかかります。

固定資産税も増額する可能性があります。
建物が立っていない更地は非住宅用地として扱われ、住宅用地とは固定資産税の計算の仕方が変わります。どれくらいの差が出るかは土地の面積によって異なりますが、3～4倍の金額になってしまうことがあります。

空き家をリフォームする

リフォームして自分が住む、または賃貸物件にする方法です。ただしリフォーム費用の準備が必要です。準備ができない場合にはリフォームローンなどを検討します。自治体によっては助成金や補助金などが出る場合があります。

リフォームして住み続ける場合

・メリット
新規に住宅を購入するより安く済み、比較的短期間で住み始めることが可能です。一般的なリフォーム費用は数十万円からとなります。

・デメリット
建物が傷んでいて、屋根や外壁などの外部工事まで行わなければならない場合には、多額の費用がかかる可能性があります。こうした場合のリフォーム費用は数百万円以上が想定されます。

リフォームして賃貸する場合

・メリット
継続的な収入が得られます。

・デメリット
空室になる可能性、室内設備の故障などによる負担増、トラブルが生じても賃借人を簡単に追い出すことができないなど、さまざまリスクがあります。また、リフォーム費用などがかかります。

空き家を譲渡する

誰かに譲り渡すことにより、持て余していた空き家がなくなります。

・メリット
放火、空き巣、小動物の侵入などの心配や、固定資産税の負担がなくなります。

・デメリット
無償譲渡になる可能性が高いでしょう。

空き家の買取を依頼する

そのまま売却する場合

・メリット
放火、空き巣、小動物の侵入などの心配や、固定資産税の負担がなくなります。

・デメリット
空き家が実家などの場合は、思い出の場所がなくなってしまいます。また売却益が出た場合は納税が必要です。

投資用物件として売却する場合

賃借人を入居させ、投資用物件（収益物件）として売却します。

・メリット
放火、空き巣、小動物の侵入などの心配がなくなり、固定資産税の負担がなくなります。

・デメリット
実家などの場合には、思い出の場所がなくなり、また売却益が出た場合には納税が必要です。
また、リフォーム費用がかかるうえ、依頼する不動産会社に報酬の支払いが必要となります。

空き家売却の手順

空き家の売却の方法は、主に「直接不動産会社に買い取ってもらう方法」と「仲介会社を通して会社や個人に売却する方法」があります。
空き家バンクに登録して直接買い手を探す方法もありますが、空き家バンクが浸透していない地域があったり、不動産会社を通さない売買契約のためトラブルにつながったりする可能性も高くなります。
また、自治体による買い取りも考えられますが、それは少数です。

不動産会社に直接買取を依頼する方法

1. 不動産会社選び
ホームページで不動産会社を探したり、知人などから紹介してもらったりし、不動産会社に空き家の調査・査定をしてもらいます。
2. 不動産会社の決定
買い取り条件を確認し、条件のよい信頼できる不動産会社を決めます。
3. 売却申し込み
4. 売買契約
5. 売却金額の受け取り

不動産の仲介会社に依頼して売却する方法

1. 不動産会社への連絡
不動産会社への依頼を1つにするか、または複数にするかを決め、査定を依頼します。
2. 調査・査定

3. 依頼する不動産会社の決定

媒介契約が欲しいために根拠のない高い売却価格を提示されるケースもあります。査定の結果や売却価格だけで判断しないように注意しましょう。

4. 売り出し価格の決定

査定を確認し、不動産会社の担当者と売却価格を決めましょう。
5. 媒介契約書締結
不動産会社との媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」があります。不動産会社への依頼のしかたにより契約の形態が変わります。どの媒介契約がよいのかは、エリアや物件により異なります。

6. 販売開始
7. 購入申込書（買い付け）受け取り
8. 売買契約
9. 決済（引き渡し）

買主による違いに注意

不動産会社に直接買取を依頼する場合

・ メリット

1. 欠陥や不具合があった場合の責任を回避できます。
2. 修理やリフォームが不要です。
3. 残置物の処分が不要です。
4. 仲介手数料が不要です。
5. 内見対応が不要です。
6. 売却にあまり時間がかからず、空き家をすぐに現金化することができます。
7. 物件やエリアにもよりますが、古い物件でも売却が可能です。

・デメリット

1. 物件やエリアによっては相場より安くなる可能性があります。
2. 確定測量条件付きの場合があるため、費用がかかることがあります。

不動産仲介会社に依頼し、個人に買い取ってもらう場合

・ メリット
相場より高く売れる可能性があります。

・ デメリット

1. 購入希望者がローンを組む場合、ローン審査などのための時間がかかります。
2. 一定期間、不具合があった場合の責任を負う必要があります。
3. 購入希望者がローン審査に通らなかった場合などは、再度売りに出す必要があります。
4. 仲介手数料がかかります。

自治体に買い取ってもらう場合

・ メリット
キャンセルや法的トラブルの可能性が低いといえます。

・ デメリット

1. 収用（買収）以外ではほぼありません。
2. 買い取り価格が相場からかけ離れて高くなることはあまりありません。

空き家売却の注意点

空き家の売却では、想定外に発生する費用や売却するうえで支障になることをあらかじめ認識しておくほか、よい不動産会社を選ぶことも重要になってきます。
また、不動産会社に直接買い取りをしてもらう方法と仲介会社を通して売買する方法があります。直接買い取りは売却価格が安くなるケースが多いため、高く売りたいのであれば仲介会社を通すのがよいでしょう。
早く売却したいのであれば、直接買い取ってもらうほうが早く売却できます。

売却時に想定外に発生する費用

相続登記をしていなかったり、登記名義人がすでに死亡した父母であったりする場合は、相続登記後の売却になるため、登記費用が必要になります。
また、土地の境界が不明確だと境界を確定するための測量を求められることがあり、その場合には別途費用がかかります。
越境物や残置物があると撤去を求められることがあり、撤去費用がかかります。

売却するうえでの問題点

私道がある場合、購入者側から地権者全員の掘削承諾を求められることがあるため、売却まで時間がかかる可能性があります。
また、所有者が認知症と診断されている場合には、後見制度などの法的手続き後の売却になることがあり、時間も費用もかかってしまうでしょう。
空き家が共有名義になっている場合には、共有名義者で意見をまとめてからの売却になります。

不動産会社を選ぶ際の注意点

買い取りの場合でも仲介の場合でも、よい不動産会社選びが大切です。
買い取りの場合には、より有利な条件で買い取ってくれる会社を選びましょう。
仲介の場合、よい不動産会社を見きわめるのは難しいのですが、まずは不動産会社の担当者に過去の実績や得意なエリアを聞いて、売却する物件と似たような条件の空き家の売却を数多く手がけているかを確認してみましょう。

その他の注意点

売却の前にクリーニングやリフォームをしておくと査定額が上がるように思われますが、実際にはあまり期待はできないようです。購入希望者の希望が分からない状況では、費用をかけないほうが得策です。
また、事故や孤独死などがあった事故物件は、相場よりも安ければ売れる可能性があります。目安として、相場の3〜5割引きほどの金額となるでしょう。

空き家をそのまま放置しておくと、さまざまなリスクや余計な税金の支払いがともないます。また、時間がたつほど劣化が進み、資産価値が下がります。

少子化が加速する日本では、空き家の場所によっては売却が難しくなるところも出てくるかもしれません。さまざまな事情があるとは思いますが、空き家を放置しているのであれば、売却などを考えてなるべく早く行動するとよいでしょう。

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March 17, 2020 at 10:00PM
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